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菲律宾房产出售

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菲律宾华人998房产 为一家合法的、专业的房地产经纪公司,拥有菲律宾证券交易委员会的注册牌照。公司为客户提供多元化的房地产经纪业务,涵盖楼花销售、楼花及现房转售、出租及物业管理、产权转让更名等。公司与各大开发商建立深度合作,获得官方销售代理授权、部分优质房源拥有独家销售权。 


菲律宾华人998房产深谙菲律宾房地产市场运行规律,伴随着中国和菲律宾投资人对房产投资的持续青睐,998房产已经成为了数百位买房投资者的首选品牌,销售额高达数十亿比索。

使命

以客户价值为皈依,提供杰出的房产中介服务。遵守职业道德,维护行业平等竞争。倡导企业与员工长期共同成长。

愿景

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本期来给大家科普下菲律宾的房产12的税问题

大半年以来,菲律宾期房的12%房产税,从张罗调低税基至200万的靴子要落地,一直到2021年1月1日税务局发文表明开始着手实行,再到杜特地总统签署法令通过,以SMDC为代表的开发商,已经按照新税基,开始收取了一波12%的房产税,再到最新6月11日,菲律宾税务局更新了最新收税公告,将房产税的税收标准又回调至319万。


如此一波三折,无论是吃瓜的群众还是正在下场买免税房的客户,纷纷大呼猝不及防,菲律宾政府怎么如此任性,仅仅7个月,变了三次脸。 本着实事求是的态度,彩荣先讲三次变脸的前后变化,再讲其中的博弈过程,最后讲一下今天彩荣和SMDC客服中心的实地了解,SMDC关于税务调整的建议。

第一折:从2020年10月下旬开始,以SMDC为代表的的一线开发商,通知客户在交易二手期房更名的过程中,2021年起,房价不到319万的单元公寓,将被征收房价12%的增值税(VAT)。

按照菲律宾税收法,以及菲律宾税务局(BIR)更新的RR13-2018法令中有关增值税(VAT)的部分,增值税三年一调整,2021年,正好属于调整之年。

按照该法令,2021年起,增值税的税基,从319万降低为200万,可以说,一旦此法案正式实施,市场上的免税房将被统统腰斩。

第二折:2021年头两个月,市场里成交的二手更名期房,新合同出来后,并没有按照税务局的规定增加VAT,坊间传说,因为疫情造成经济低迷,市场新房期房,成交数量持续阴跌,已有代表地产行业利益群体的议员,发表公开讲话,同时给财政部和税务局发函,建议慎重考虑调低税基一事。 彼时,因为舆论场中,议论纷纷,因此BIR也没有在那个时候,强行推进该法令的更迭与实施。

2021年,是杜特地总统的财税改革进入攻坚深水区,菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》(Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act),争分夺秒走流程等待批复成为法律。 在两院提供的税改草案里,房产增值税的免税门槛,从之前的319万宽松至420万比索,理由是刺激菲律宾的地产购买热情,为房产开发商松绑,加速地产行业的发展。
  然鹅,一向以穷人保护者自居的总统,觉得420万门槛容易漏掉太多税金,于是否决掉420万的宽松门槛,依旧按照原有税法规定,2021年住房的增值税(VAT)免税门槛,调整到200万比索。

消息公布后,SMDC,AYALA,对于旗下近期交易的免税房,纷纷跟进,推出自己的免税房补缴SOA的相关资料,  杜特地于2021年3月26日签署该法案,15天后,菲律宾国税局(BIR)发布了新的税收法规细则,该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》(CREATE)的规定。

这是该故事的第二波转折,杜特地大笔一挥,绝灭了免税房从319万涨到420万的可能性。

第三折:经历了杜特地总统的钦点,VAT的靴子落了地,对于普通购买免税房的客户来说,增加了一笔不菲的费用,但是这笔钱,开发商拿不到,卖家拿不到,最后是归于国库。

买卖双方都没有利益,只是增加持有成本的结果会发生什么?答案是显而易见的免税房交易数量直线下降,去SMDC办事再不会经历等打印SOA排队一小时的局面。

本来房产市场已经几近躺平,现在唯一有点热乎气的免税房也被强行结扎,无论是卖家买家中介,都憋了一肚子不满情绪,再加之市场低迷,以为调低了税基可以增加税收,结果发现市场没交易了...... 从善如流的财政部,在一堆房产利益集团的游说下,从善如流的签署了更新备忘录,结果是第三折,菲律宾税务局于上周六发布了 RR 8-2021备忘录,该备忘录的重点是,鉴于菲律宾当下的是局面,为了刺激房地产经济。免征增值税(VAT)的房屋的门槛将保持在 319.9 万比索。 换句话说,兜兜转转了半年多,菲律宾免税房的增值税起征点,再一次回到了原点。
 

 
从开发商和中介工作的角度讲,反复的被政策和法律烙烧饼,调整过来在拨乱反正回去,额外增加了工作量,肯定是不满意的。

但是从另一层面讲,无论是财政部还是税务局,面对市场反应,从善如流,从总统签字成为法律的那一刻到推出更新的备忘录,仅不到80天,这个效率,已经很不菲律宾了。

此外,尽管面对总统签字通过的压力,但是财政部还是能根据市场反应,最后做出顺应市场的选择,这可以说是总统政令不出马拉坎南宫,也可以说菲式MZ没有中央权威,反正看你在什么角度去理解咯。
 
大意:菲律宾社会化和经济住房开发商组织 (OSHDP) 代表经济适用房的利益相关者,向财政部长阁下表示衷心感谢。 部长阁下响应我们的呼吁,将住房的增值税免税门槛保持在 3,199,200.00比索。引用大流行的不利影响和迫切需要解决贫困和低收入菲律宾人的困境,OSHDP 与全国房地产协会联合,写信给部长,并呼吁实施正确的政策。 感谢财政部和税务局,对受疫情大流行影响的贫困和低收入工人的高度敏感反应,帮助寻找解决方案以弥合该国巨大的住房缺口,并维护菲律宾家庭获得体面和负担得起的住房的普遍权利。

从这点也可以看出,公权力的让步和谈判,也不全是市场低迷的作用,或者说,之所以如此快做出反应,第三方的协会组织(社会化和经济住房开发商组织 及菲律宾地产协会),积极向公权力反映实情,为市场请命的作用也功不可没。

最后补充下今天去SMDC和客服中心就此事沟通的进展,客服中心表示他们也是今天(周一)受到税务局转发的更新备忘录,为此,彩荣到客服中心的时候,SM地产的管理层正在紧急磋商开会,因为之前已经有一批介于200-319万之间的房产更名交易,已经出具了新合同且征收了增值税,还有一批房产更名交易后,虽然还不到交尾款的时刻,但是SOA已经按照收取增值税的价格进行了更新,因此这些受到新政三折影响的房产,都要重新进行评估和调整,涉及到税费退还的情况,将会出台一个执行细则。

同时,客服也建议处于这一批被额外征收房产增值税的客户,可以写邮件给客服中心,描述自己情况,提出自己的退税或转移已付税款抵扣其他项目款项的建议,客服中心好登记后予以反馈至经理层,抓紧处理退税改SOA付款明细等相关细则。

备注:和客服沟通过程中,客服也表示他们很无奈,这样一来,他们的工作也会增加许多,但是这些姑娘小伙子们和我一样,为这些客户高兴,因为他们能因为一项政策的调整,而节省下为数不菲的购房费用。

在疫情大流行依旧持续的当下,对于客户而言,只要能节省购房成本,就是好事。


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首先要找房源,刚来这里大多也是从网上找房源,跟国内不一样的是,这边的网站不再是58同城,贝壳那些网站了,这边一般是从LAMUDI、CAROUSELL、RENTPAD等等网站来找本地房源。然后找到后和中介沟通房东沟通,最后一大堆文件签署,当然这里面看到你是外国人给你的条款不会太好,很多都是不退押金等等行为,所以你需要找一个靠谱的华人中文中介给您服务,首先这个是没有直接找你收费的,菲律宾的房产中介服务费用是房租的款项去支付的可以说基本上都是房东付款的,所以能享受服务 又有多了一个保证 主要还不用你自己掏钱为什么不找靠谱的房屋中介?菲律宾998华人房产中介就是专门为您提供这方面服务的,赶紧联系吧~任何关于菲律宾房产买卖 交易 相关的问题 欢迎咨询 我们  Telegram 电报 @VBW777


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如果你觉得网站找房源时效性比较差,还可以从Facebook群,微信群,甚至菲度app里面找中介来让中介推荐相关的房源信息。在这边用中介的好处就是中介费是房东出的,你不用担心租房要出中介费。如果你在这边久了,或者某几栋楼住习惯了,你还可以直接去物业或者保安去问有没有房源可以租,因为很多业主会把房源委托给物业代理租售。中介费一样是房东出,如果你觉得小菲服务态度好,你可以给个几十p、一百p的小费。

在菲租房流程,通常情况下,租赁过程会通过中介(Broker/Agent)、房东(Owner)和房客(Tenant)。能够直接跟房东谈判交易当然最好的,不过,在菲有95%以上租房的都是通过中介的。

1. 预约看房: 为了节省时间可以多约几个中介多看房,菲籍的中介跟房东很经常迟到甚至放你鸽子; 需要问清楚房租是否含物业费(Association Fee);租金支付模式为现金打款到银行账号(Cash Deposit via Bank)还是支票(Post-dated Check PDC),菲律宾人很习惯用支票,如果房源紧张一般都是押二付二,甚至有押二付四,押二付六,剩余的用支票,如果房源不紧张,也就押一付一;定金多少并退房后多久退回定金等问题, 商量都提供哪些家具,2. 签约, 商量好决定租房之后就可以预约签合同,

公证完毕会给房东、中介、物业跟租客各一份; 安全考虑:请中介提供他的ID让我们检查及拍照;跟中介/房东到物业办公室确认房子业主的真实性, “小闹”听说过有小菲中介收了定金后跑路的,租房可能也要2-4个月的损失了,对于普通朋友也是一笔不小的开支,所以能找到朋友介绍靠谱的中介最好了,看好合同,若发现哪个地方跟之前已达成协议的条款不同就马上修正 


马尼拉房源类型:马尼拉也算是一个国际化大都市,房子的类型也不一样,价格也不一样,租房看房之前一定要做好功课。1. 公寓 Condo(Apartment),这种是来马尼拉的华人住得最多的房子,住得舒服你甚至可以买下来。一般有单间(Studio)、一室一厅(1 Bedroom)或n室n厅 看你的需求。优点是安全,24小时门卫保安,需要在前台提供ID或登记才可以进去;设施完善:停车场、游泳池、健身房、电梯、洗衣房等;缺点:要遵守规定不然会被警告或收罚单;租金贵(一平米预算要1000p每月起,水电费贵、管理费等等);维修或搬进搬出需要提前2-3天向物业申请。

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菲律宾房产

 进入2023年的近十年来,随着菲律宾经济稳定增长,菲律宾房产市场也日益火爆,不断增长的菲律宾房价以及可观租金回报率,使得菲律宾房产成为了众多投资者眼中的香饽饽,越来越多的人涌入菲律宾买房投资。说到房产投资,大多数投资者最关心的问题便是收益,收益的高低最关键的因素就是当地人的房屋刚需需求。作为东南亚人口大国的菲律宾,住房刚需到底有多大呢?看了下面几组数据,你一定会震惊!

1. 人口红利巨大,持续释放40年
据不完全统计,2018年菲律宾人口已达1.2亿,平均年龄24岁。马尼拉作为菲律宾最大的城市,人口超2400万,人口密度是上海的10倍,北京的28倍,预计2025年未来人口将达3000万。当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的年轻人力群体!而这些年轻的人口日后将面临结婚买房这一问题,对房子的刚需需求量极大。也因此,这部分人群成为了撑起菲律宾房产市场的中坚力量。图片
菲律宾到2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年。2. 房屋供应成倍增长,但仍供不应求


2016年,菲律宾首都马尼拉及周边地区住宅公寓的供应量为42,000个单位,2017年的供应量为52,600个单位,该组数据是马尼拉房屋供应量,近五年以来的最高记录。2018年第一季度,马尼拉大都会中央商务区的住宅公寓总存量达到107,300套!2019年还在持续增长。虽然供应量如此强劲,但住房缺口仍然很大。

菲律宾改选派参议员安加拉谈到,到2030年,菲律宾住房短缺可能会激增到1200万套,这其中包括了2001年至2015年积压的短缺数量600多万套。在1亿多菲律宾人口中,约有450万人没有任何栖身之所,其中多达三分之二的人住在马尼拉大都会地区。成倍增长的供应量加上巨大的住房缺口,菲律宾的房产刚需市场将持续旺盛。3. 外来人口激增,加大住房需求自菲律宾“大建特建”政策出台以来,外资的流入与日俱增,更多的海外人士到菲律宾投资创业,大量涌入的外来人口成为了菲律宾房产市场的主力推手。此外作为影响马尼拉房产市场之一的线上”菠菜“业,菲律宾娱乐城主席纳盖特透露,菲律宾”菠菜“业目前雇佣了约20万名外国员工,其中大部分为海外华人,而这些员工的住宿问题就是马尼拉房屋租赁市场的最大客源。


根据房地产公司莱访的数据显示,2018年第二季度菲律宾住宅租金与2017年同期相比上涨了62.2%,首都马尼拉的租金回报率高达8.98%,租金回报率排名亚洲第一。4.旅居养老人数上涨,房产投资前景诱人

菲律宾是一个群岛国家,大小岛屿7000多个,素有“千岛之国”美称,岛屿众多,海岛沙滩,蓝天白云,精致的岛国风情让人流连忘返。2018年菲律宾接待外国游客约720万,2019年有望突破1000万。图片
同时菲律宾也是养老天堂,适宜的气候跟清新的空气,最适合中老年人慢性疾病的康复疗养;物价低廉,生活成本低;医疗服务以及设施水平与欧美大国相当,但是在医疗费用上菲律宾比欧美大国便宜将近1/4;5万美元购买房产即可获永居身份的低门槛移民政策,使得菲律宾逐渐成为海外人士退休养老的“新宠”。旅居养老群体的增加,势必带来住房需求的激增,将进一步刺激菲律宾房产市场的发展。


结语
菲律宾住宅刚需市场如此旺盛,如果现在不抓住这波机遇,势必会错失最佳投资时机,到时就要后悔一辈子了。想让资产精确布局坐享红利商机,菲律宾房产是您不可错过的投资选择。

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 毫无疑问,2017年乃菲律宾房地产业史上最为辉煌的一年。那么,2024年菲律宾的房地产业是否将持续辉煌呢?相信这是大多数投资者最为关心的话题!经济学家们对东南亚各国2018年的经济发展持乐观态度,认为菲律宾更将延续2017年的增长势头。彭博社也预测2018年菲律宾和越南将分别以6.6%和6.5%的经济增速位列东南亚前茅。而根据高力国际菲律宾公司最新报告“2018年十大预测”,与过去十年驱动菲律宾房地产行业的因素相比,现在推动房价增长的因素略有不同,这些因素包括多元化的办公室租赁以及对灵活的工作场所和仓储的需求上升。其他因素也将继续推动房地产行业的强劲表现,包括未来三到五年的GDP持续增长还有基础设施的大力建设与外来投资的持续增长。

高力公司研究部经理Joey Roi Bondoc在接受采访时说:“菲律宾家庭消费等长期增长动力仍然强劲,而制造业和外国投资对总体经济产生的综合贡献继续扩大。“总的来说,OFW(海外菲律宾务工者)汇款和BPO收入将继续支撑强劲的国内需求,一定程度上保护菲律宾经济免受全球经济冲击,并为包括房地产在内的经济重要部分提供滴流惠益。”Bondoc进一步解释说。


以下是高力公司对菲律宾房地产行业的十大预测:1· 基础设施主导的GDP将带动房地产2· 马尼拉大都会公寓租赁仍然具有挑战性3· 多元化的办公室租赁组合由非BPO组织领导4· 共享办公空间将加速成长5· 电子商务将推动仓储与物流需求6· 工业园区开发将往北吕宋岛发展7· 更多造镇计划将在大马尼拉以外开发8· 更多度假村酒店将遍布菲律宾9· 电子商务和体验式零售持续增长10· 休闲与工业将带动宿务房地产成长综合以上预测可以看出,不管是公共建设,工业发展,还是民企的建筑开发,都会有稳健的增长。菲律宾已经加入了全球高速发展的行列,不管是从商务流程外包行业到广告业,再从建筑业到电子商务业,菲律宾各个产业都在快速发展中。

菲律宾:绝对“黑马”,抢占投资先机。

菲律宾近几年的经济发展可以说是东南亚地区的一匹“黑马”了,经济增速势头令人咋舌。去年菲律宾整体GDP增幅达到了6.8%,是亚太地区增幅最高的国家之一,亚行认为菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长,将继续成为全球增长最快的经济体之一。这也就不奇怪为何彭博社对于菲律宾2018年的经济发展也会有如此强的信心。整体经济的腾飞自然也促进了房地产业的繁荣发展。根据菲律宾官方数据,全国现在大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中,这也从侧面佐证了房地产业已成为菲律宾发展最快的行业之一。所以有理由相信:2024年,菲律宾房地产将会持续稳健发展!


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