菲律宾什么房产开发商好？

 要说投资菲律宾房产，就不得不提菲律宾的CBD，但是菲律宾三大CBD包括BGC、Makati、Ortigas，今天菲房网重点给大家讲讲Ortigas。简单总结，Ortigas有点类似于上海的徐汇区，属于老牌CBD区域，也是河北岸最大的CBD，这片土地都是由Ortigas家族持有的，据说Ortigas家族是马尼拉最大的地主，曼达卢永和帕西市有很大一块地方都是这个家族持有的。

●菲律宾998不动产机构  998 Real Estate  专注于为华人在菲律宾马尼拉地区提供一站式的期房投资、炒楼花、现房买卖、房屋租赁、越来越多的华人对菲律宾旅游投资,菲律宾移民感兴趣,居外网菲律宾房地产网,为您精彩呈现菲律宾房子,来居外投资菲律宾房地产资源,您还可了解菲律宾房价,  在售楼盘介绍等业务.  专注于菲律宾不动产市场，是菲律宾最大的外国人不动产服务机构之一，主要服务在菲外国人以及在菲工作生活的业主和租客，提供一站式中文/英文资讯服务。供菲律宾的新房、二手房、特价房、二手楼花、开发商、投资指南等房产信息,为房产投资者菲律宾买房提供帮助. 

我们的运营团队拥有数十年在菲律宾生活工作以及移民 、税务  、不动产等业务相关经验 、源于本土，我们更了解菲律宾的市场动态。

●菲律宾998不动产机构  998 Real Estate 长期紧密协作知名的菲律宾各大地产开发商以及合规中介资源公司为主要合作伙伴，集合更多资源，能针对外国投资者提供从不动产精选、不动产购买/出售/租凭/  不动产交付、不动产养护 等全方位管理服务；

菲律宾998不动产机构  998 Real Estate ，凭借着专业与执着，不断提升客户体验，推动菲律宾行业的进步，让房产交易变得更加轻松和愉悦！

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任何关于菲律宾房产买卖 交易 相关的问题 欢迎咨询 我们  Telegram 电报 @VBW777

在Ortigas中心，屹立着亚洲开发银行总部、亚洲最大建筑体量的商场MegaMall、菲律宾最大的银行BDO银行、菲律宾国家开发署、菲律宾生力啤酒（San Miguel）、菲律宾著名的食品集团Jollibee和菲律宾国家电网公司Meralco的总部。目前，许多世界著名的企业业务外包公司都迁址到这里。

Ortigas区域位于大马尼拉的心脏位置，西边以马尼拉的交通大动脉EDSA大道为界，东边紧连着另外一条大动脉C5大道，南面到巴赛河，北面到Ortigas大道，整个面积1000多公顷。而连接大马尼拉东西的一条大动脉Shaw大道则恰恰从Ortigas横穿而过。不仅如此，光轻轨MRT3号线就在此区域设置了三个车站，分别为Boni、Shaw和Ortigas。

Ortigas区域借助其交通便利、独天得厚的地理优势和相对于Makati的价格优势，成为跨国公司竞相投资的热土，短短十几年的时间里，拔地而起的写字楼、酒店、商超、公寓楼把这里打造成了国际化的中央商务中心。香格里拉、马可波罗、假日酒店等纷纷投入使用，中国的锦江之星也在这里开设了其在菲律宾的第一家连锁酒店。

与马尼拉最主要的其它两个CBD比较：Ortigas比Makati地势更高，在雨季道路不易被积水淹没；而与BGC中央商务区比，这里有BGC缺少的便利交通，特别是没有城市轻轨MRT3经过。所以，Ortigas区域更吸引办公室白领阶层到这里工作和居住，越来越多的跨国公司也愿意把服务外包业务建立在此。

综合看来，Ortigas区域由于独特的地理优势，以及土地价格略微便宜和易于扩张的空间优势，在菲律宾中央商务区三足鼎立（Makati CBD、BGC CBD和Ortigas CBD）中，始终是一个不可或缺的较色。而且随着轻轨MRT4号、BGC到Brixton跨巴赛河桥的建设，这里将崛起一座菲律宾的现代化新城。

蓝宝⽯布洛克公寓

THE SAPPHIRE BLOC

项目名称：蓝宝⽯布洛克公寓

地理位置：⻢尼拉CBD Ortigas（奥迪嘉斯）核⼼地区

开发商：Robinsons Land Corporation 罗宾逊地产

项目产权：永久产权

交付时间：2024年第三季度 

房间均价：2.6万

房间面积：28-49平 

公摊面积：无公摊，100%得房率 

装修：精装修（不含家具）

总面积：8,400平方米 

楼数：4栋住宅大楼 

项目所在地Ortigas是马尼拉三大CBD之一。全球最大的BPO（全球呼叫中心）产业聚集地，被当地人称为『狮城』。

项目周边高档购物中心林立，生活非常之便，项目距离Robinsons购物中心、SM的MageMall购物中心都非常的近。离Podium、Metrowalk、Galleria Mall、El Pueblo和Robinsons Galleria Mall仅一步之遥。除了商场之外，项目周边有汇集优质医疗资源，TMC医疗机构就在该区域，并且区域内还汇集不少贵族学校，周边餐厅更是不在话下，项目周边步行范围内，你可以到达很多重要场所，这也是项目建造之初的目的。

项目所在区域为马尼拉CBD，交通自然不必多言，项目靠近马尼拉大都会的核心主干道AH26，距离Ortigas轻轨站几百米距离。目前正在建设的马尼拉第一条地铁，在Ortigas设有2站，分别是Ortigas北站、Ortigas南站，而项目到未来地铁站的距离也仅需步行几百米。一旦地铁建成通车，这里交通的便捷程度可想而知。

品质楼盘，房产界的潜力股

楼盘设计针对目标人群是本土富裕阶层和跨国公司高管，这个群体购买力旺盛，有着挑剔的居住要求，区域内的人群有着足够的消费能力。

无论是出租还是转手，该楼盘都十分具有竞争力，值得注意的是项目只有2个朝向，每个朝向都有自己的优势。并且所有资源分配均匀，不用因为选择什么朝向纠结半天。

在租金方便，各位投资者也不必担心，从目前已经入住的情况来看，项目30平的公寓月租金有3万比索（折合人民币3800元），36平的公寓月租金3.5万比索(折合人民币4500元)。这样的租金价格在国内几乎少见，租金回报十分可观。并且还有一点值得大家关注的是，该项目的付款方式十分人性化，付30%且支持首付分期。可分期60个月。每月月供3-4千人民币左右，付款压力并不大。在很多大开发商都开始普遍实行至少10%-20%的一次性首付的今天，这样的付款条件非常友好，特别是在CBD区域，这样的付款条件已不好找。

项目自建成以来，至少获得3个大奖。分别是菲律宾国内的两项地产大奖：“最佳住宅建筑”、“最佳室内设计”，以及东南亚的亚太地区“最佳住宅高层建筑”大奖。作为Robinsons旗下的中高端楼盘，不管是从设计档次、施工质量、配套设施、物业管理上都可以称之为典范之作。该楼盘档次再往上就是Robinsons最高端的豪宅楼盘Westin了。

该项目地处Ortigas的Garnet、Onyx、Sapphire三条街。该项目一共是4期(4栋楼)，第一、二期已经交付入住。目前即将开盘的是第三期，也就是东塔。现有的轻轨3号线和18年底开建的马尼拉第一条地铁在Ortigas穿梭而过，该地区未来可期房价相应也会越来越高。

高档的社区配套设施。Sapphire（蓝宝石）的小区配套非常完备，除了常规的泳池、健身房，多功能房外，还配备按摩室、游戏厅、儿童室内娱乐室、社区影院、水疗和桑拿房等等。整体配套设施和档次要比一般楼盘要高。

▲项目地图

▲项目外观

▲项目大堂

▲项目底商

▲项目游泳池

▲项目健身房

开发商简介

罗宾逊地产公司（RLC）成立于1980年，是菲律宾最大的房地产公司之一，菲律宾最大的购物中心运营商之一，在菲律宾建有49个购物中心，17家连锁酒店、17个写字楼、71个公寓住宅。 说了这么多，想必各位投资者心中已经有了一个杠杆，各项数据显示，菲律宾房产市场已经处于黄金时期，此时正是入手的最佳时机，再加上菲律宾房产的付款方式十分灵活，更是深得投资者喜爱。

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菲律宾在建房产项目

 据阿尔拜省众议员萨尔塞达提供的修订清单显示，预计政府大建特建计划下100个旗舰项目中，50%以上将在2022年之前完工，据悉，政府用于基础设施旗舰项目的费用约4.2万亿比索，而大建特建”计划总计需要8.2万亿比索。

周五，据阿尔拜省众议员萨尔塞达（Jose Maria Clemente S. Salceda）向记者提供修订清单副本显示，预计政府基础设施计划下100个旗舰项目中，50%以上将在2022年之前完工，近一半将由官方发展援助（ODA）提供资金。

该文件显示，修订后，100个项目中的56个计划在2022年之前完工。

陆路运输办公室（LTO）道路交通信息技术基础设施项目一期需要投资80亿比索，由国家预算拨款，计划于今年完工。

12个项目有望在2020年之前完成，包括

博尼法西奥环球-奥提加斯中心连通道路项目；

卡加颜德奥罗市沿海道路；

大马尼拉快速公交（BRT）1号线（奎松大街）；

克拉克国际机场扩建项目一期；

轻轨2号线东延线；

萨马太平洋沿海道路项目；

安葛水库输水改善项目；

中央政府数据中心；

吕宋支路基础设施项目；

大马尼拉大道3期;

拉古丁丹（Laguindingan）机场；

阿格斯（Agus）3号水力发电项目。

 

16个项目将于2021年之前完工，包括：

 

马利土博（Malitubog）-马里达高（Maridagao）灌溉项目；

奇科（Chico)河水泵灌溉项目；

地铁7号线；

北吕宋高速公路-南吕宋高速公路连接路；

长滩岛(Boracay)环道；

南哥打巴托省Surallah-Tawley-San Jose路；

地铁3号线修复项目；

宿雾快速公交（BRT）

票价自动结算所

轻轨6号线甲美地A线

新保和（邦劳）国际机场；

统一大中心车站；

Pasacao-Balatan旅游沿海公路；

大马拉维重建与发展计划项目（日本国际协力机构资助）；

塔吉格综合终端局；

中国援建大桥（Binondo-Intramuros大桥和Estrella-Pantaleon大桥）

 

27个项目（机场、高速公路和铁路）将在2022年之前完工，主要包括：

 

桑格里（Sangley）机场；

比科尔（新黎牙实比国际机场）；

卡利波国际机场；

南北通勤铁路；

轻轨1号线甲美地延长线

C-5地铁10号线

博尼法西奥站-马卡蒂空中列车

地铁11 号线

乙沙大道（EDSA）林荫大道

新宿务国际集装箱港；

棉兰佬岛铁路项目一期；

南甘马粦省（Camarines Sur）高速公路；

大宿雾高速公路；

大马尼拉东南高速公路；

C-5 南连高速

南吕宋高速4号收费路段；

南三宝颜和北三宝颜Sindangan-Bayog- Lakewood公路；

达沃沿海公路项目，包括Bucana大桥；

菲律宾国民身份识别系统；

大马尼拉抗震救灾优先桥梁项目；

苏比克-克拉克铁路;

干线道路支路项目3期，皮拉利地（Plaridel）支路；

达沃支路建设项目；

Panguil湾大桥；

邦板牙湾低洼地区综合减灾和适应气候变化措施；

马拉维重建项目（中国资助），包括桥梁、支路、Grand Padian市场和体育馆；

新克拉克城一期，包括国家政府行政中心一期和Filinvest多用途工业开发一期场地开发

杜特尔特总统于2022年6月30日卸任。

剩余44个项目将在2022年以后完成。

在资金方面，49个项目需要投资2.31万亿比索，将由外国贷款或官方发展援助提供资金，29个项目通过公私合营（PPP）建设，政府投资1.77万亿比索。

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其余22个项需要投资1679.5亿比索，将由政府通过国家预算拨款。

社会经济计划部长佩尼亚（Ernesto M. Pernia）早前宣布，政府用于基础设施旗舰项目的总费用约4.2万亿比索，而囊括4,000多个项目的“大建特建”计划将需要8 .2万亿比索。

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如果菲律宾丢失了房产证该怎么办？房产证补办换发

 如果您失去了宝贵的土地所有权，您该怎么办？

在菲律宾，土地所有权是根据Torrens系统颁发的。Torrens的注册系统管辖菲律宾不动产所有权的发放。其中包括任何类型的私有土地——农业用地、商业用地、工业用地和其他可以私有的不动产。公寓单元也在与其他不动产相同的制度下发行。

 这篇论文的重要性再怎么强调也不为过。最高法院曾多次裁定Torrens产证是不动产所有权的最佳证据和证明。

Torrens系统下发行的房产证以防伪纸打印，具有许多防伪功能，可避免篡改和欺诈。它以纸质打印的事实本身就表明该文件不太可能持久。如同所有纸质文件（包括金钱）一样，土地所有权也不是永久性的。尽管尽一切努力保持其完整性，但这份非常重要的文档也容易放错位置，丢失甚至毁坏。

更换失去的土地所有权对于确保财产所有权和避免任何非法索偿至关重要。涉及两个过程：行政或管辖权。

丢失土地所有权的原始副本有很多原因。其中最常见的是火灾，洪水和任何自然灾害，或者只是简单地将其放错地方。当您失去房产证时，尽快更换它很重要，因为这可能会造成财产损失。它还将避免由于欺诈者利用房产证丢失的财产的非法索偿而造成的任何不便。这是更换失去的土地所有权时应采取的必要步骤。

2种替换丢失房产证的选项| 指南

• 司法程序

这大约需要6到9个月的时间，并且需要聘请律师，因为通过司法程序更换土地所有权将通过法院进行。这意味着额外的支出，但是一旦重新发行了土地所有权的原始副本，这一切都是值得的。

1. 损失宣誓书注释文件。

2. 索取经认证的真实副本（带有注释的损失）。

3. 向区域审判法院提交请愿书。

4. 参加司法听证会。

5. 提交证明或证据。

6. 等待法院判决的发布。

7. 等待签发结业证书。

8. 在契约登记处提交法院判决书和结业证书。

9. 等待发行所有者土地所有权的替换。

10. 

• 行政程序

LRA（土地注册局）向契据登记册发出要求新名称的命令。整个过程更短，不需要所有者去法庭。但是，只有在注册表中丢失或损坏了不少于500个标题的情况下，您才可以这样做。如果小于500，则唯一的选择是进行管辖程序。

尽快替换失去的土地所有权为何很重要？

欺诈者可能声称您是财产的虚假拥有者，并可能将其出售给未意识到非法要求的买家。不仅可能出现欺诈者声称对您的财产拥有所有权的风险。但是，如果您打算将来出售该物业，则需要提供土地所有权的原始副本，以证明您对该物业拥有所有权。所有权转让不足以要求所有权。

此外，如果没有原始土地所有权，将很难将财产转让给继承人。或者，如果是已故所有人，则继承人需要在申请重建或重新发行土地所有权之前，对遗产进行司法外和解。在继承人也去世的情况下，情况更加困难。  

如何保证房产证原件的安全？

土地注册局有一个新的选择，以保持原有土地所有权的安全。这是通过自愿产权标准化计划，允许您将您的实际土地所有权转换为“电子所有权”。土地所有权以其电子原件形式存储，并定期备份。在登记处发生火灾或任何自然灾害的情况下，业主现在可以更容易地补办丢失的房产证。

另一种选择是通过SDB（保险箱）将原始土地所有权的副本保存在离您家不远也不近的银行中，并位于高处。这将确保任何业主的法律文件的安全，考虑到银行的安全及其无洪水的位置。

尽管有些所有者会选择自己的重要文件保管库，但不能保证在发生火灾或洪水时要保证所有文件的安全和干燥。如果仍要使用此选项，则必须将文件密封在既防火又防水的容器中。  

房产证的原件是非常重要的，即使你已经复制了几份。以最好的方式保护它，可以减少更换或补办时遇到的所有不便。对于没有时间来处理失去的房产证的更换的业主，他们可以在重建和重新颁发土地所有权时向提供服务的公司寻求帮助。

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菲律宾房产增值税你知道多少？

 关于菲律宾的房产增值税新政，从2020年底传出消息开始，各利益方的博弈就一直没有消停过。这段时间里，有的投资者，选择了售房回国，有的读者选择了继续持有，但也有的投资人无奈断供，房产被开发商收回。

房产增值税下调起征点造成的影响：

房产增值税新政从2021年1月1日起实施到今天，已经过去了六个月，税务部门和各大开发商也都依据税改条例制定了相应细则。期间，，反映此税改的实施给他们造成了很大的困扰和损失，并且很多开发商在VAT税的征收环节上，就出现了前后不一致的情况。

房产增值税新政实施后，以开发商SMDC为例，在2021年1月份至3月份的更名房交易中，12%的VAT税确实并未计入买家的新合同总价，以致很多购房者认为该税不会被征收。随后，总统拒绝在提高房产增值税起征点的法案上签字，在2021年4月份后，新买家购买的更名房产，已经证实VAT税计入了新合同总价。到目前为止，该开发商1月份至3月份交易的，未被征收VAT税费的房产，会不会被要求补缴该税，开发商尚未有正式回应。

房产税新税改实施的这半年以来，造成了投资者的无所适从，出现了一大批的断供房，也引发了大量的纠纷。

房产增值税起征点重回3,199,200比索

今天的重点是，这些自2021年1月1日实施的房产增值税新政将停止执行，最新的房产增值税政策即将实施：售价3,199,200比索以下的房产交易仍将免除12%VAT税。

在疫苗接种有序进行，政府加速开放市场的背景下，最新房产增值税条例的执行，对菲律宾房产市场和房产投资者来说绝对是个重大利好，也将加速菲律宾房产市场的回暖。在菲律宾大选即将预热的当下，各种经济刺激政策也将会陆续出台，经济政策的制定和执行也少不了各种势力的博弈，部分政策也许会有断续和反转。

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菲律宾房产怎么申请工签及退休签（SRRV）

 持有获批长期签证的外国人，即使尚未获得外国人登记身份卡（ACR I-Card），也可以离开菲律宾。

该局在一份声明中说，近期打算离开菲律宾的外国公民，如果长期前者东已经被批准，即使没有拿到I卡，可以在出境时，和移民局出示 ACR I-Card 豁免申请费和再入境许可证 (RP) 或特殊返回证书 (SRC) 的正式收据，即可被放行出境。

备注1：什么是返回证书 (SRC) ？

如果工签持有者，确定还要在有效期内，返回菲律宾，则出境前，需要拿着本人工签，去移民局办理ECC-SRC返程证明。

ECC-SRC返程证明，有半年和一年的有效期可以选择，在有效期内，入境只需要出示当时的票据，不用办理额外许可，也不需要外交部邀请函，即可直接入境。

ECC-SRC是直接开到你的官方收据上的，请妥善保存。

 

备注2：会有那些长期签证需要涉及到I-CARD

持有获批长期签证的外国人，即使尚未获得外国人登记身份卡（ACR I-Card），也可以离开菲律宾。

该局在一份声明中说，近期打算离开菲律宾的外国公民，如果长期前者东已经被批准，即使没有拿到I卡，可以在出境时，和移民局出示 ACR I-Card 豁免申请费和再入境许可证 (RP) 或特殊返回证书 (SRC) 的正式收据，即可被放行出境。

备注1：什么是返回证书 (SRC) ？

如果工签持有者，确定还要在有效期内，返回菲律宾，则出境前，需要拿着本人工签，去移民局办理ECC-SRC返程证明。

ECC-SRC返程证明，有半年和一年的有效期可以选择，在有效期内，入境只需要出示当时的票据，不用办理额外许可，也不需要外交部邀请函，即可直接入境。

ECC-SRC是直接开到你的官方收据上的，请妥善保存。

 

 

备注2：会有那些长期签证需要涉及到I-CARD

ACR卡如下图，为带有金属芯片的卡片，一共有10种颜色，每种颜色都分配给特定类型的签证，每种卡都有一个嵌入式微芯片，并将具有附加的安全保护功能以防止欺诈。

通过更新的边境管制信息系统（BCIS），移民局官员可以在机场或码头等边境控制部门的终端，访问卡中编码的所有信息。

 

关于卡的颜色，常见的有蓝色（9G工签），浅黄色（13A婚签，特赦），水蓝色（学签），白色（游客超过59天，或申请过PWP临时工签都会有该ACR卡），红色（特别投资签证，经济特区投资签证等）。

此项声明，涉及到的长期签证中，不包含白色游客I卡。

移民局长莫伦特 (Jaime Morente) 发布了一份报告，称该局将其政策的有效期延长至 2021 年 12 月 31 日，暂时允许持有已批准移民和非移民签证的外国人离开该国。

根据 1950 年的《外国人登记法》，持有移民和非移民签证的外国人以及持有外国人登记身份证（ACR I-Card）的外国人必须在日历年的前 60 天内亲自到局报到。否则可能会导致罚款、签证取消、驱逐出境或监禁。

他建议离境的外国公民妥善保管他们的正式收据。

此外，日前，菲律宾退休署发布了最新通知，事关退休移民入境菲律宾的最新提示，全文如下：

 

所有的SRRV退休移民持有者：

根据抗疫工作队第863/2001号决议.119系列，2021年6月3日起，SRRV持有人已经被移民局允许进入菲律宾，此项入境，无需外交邀请函（EED）。

1：护照:。
2：有效期内的SRRV的ID卡。
3：提供永久签证贴纸或移民局的批文。
4：根据入境隔离规定，需要在菲律宾隔离酒店的10晚的真实酒店订单。

为了减少不必要的风险，请各位SRRV持有者，在打算订票来菲律宾之前，请再次确认一下您的所有证件是否完整。

注：永久签证贴纸示例如下

按照退休署的声明，入境需要携带以上签证贴纸原件/移民局ORDER批文，因此请各位SRRV持有人，平时养成将SRRV系列资料妥善保存一处的好习惯。

至于入境检疫隔离酒店名单，可以点击以下阅读原文链接进行查询。

ACR卡如下图，为带有金属芯片的卡片，一共有10种颜色，每种颜色都分配给特定类型的签证，每种卡都有一个嵌入式微芯片，并将具有附加的安全保护功能以防止欺诈。

通过更新的边境管制信息系统（BCIS），移民局官员可以在机场或码头等边境控制部门的终端，访问卡中编码的所有信息。

关于卡的颜色，常见的有蓝色（9G工签），浅黄色（13A婚签，特赦），水蓝色（学签），白色（游客超过59天，或申请过PWP临时工签都会有该ACR卡），红色（特别投资签证，经济特区投资签证等）。

此项声明，涉及到的长期签证中，不包含白色游客I卡。

移民局长莫伦特 (Jaime Morente) 发布了一份报告，称该局将其政策的有效期延长至 2021 年 12 月 31 日，暂时允许持有已批准移民和非移民签证的外国人离开该国。

根据 1950 年的《外国人登记法》，持有移民和非移民签证的外国人以及持有外国人登记身份证（ACR I-Card）的外国人必须在日历年的前 60 天内亲自到局报到。否则可能会导致罚款、签证取消、驱逐出境或监禁。

他建议离境的外国公民妥善保管他们的正式收据。

此外，日前，菲律宾退休署发布了最新通知，事关退休移民入境菲律宾的最新提示，全文如下：

所有的SRRV退休移民持有者：

根据抗疫工作队第863/2001号决议.119系列，2021年6月3日起，SRRV持有人已经被移民局允许进入菲律宾，此项入境，无需外交邀请函（EED）。

1：护照:。

2：有效期内的SRRV的ID卡。

3：提供永久签证贴纸或移民局的批文。

4：根据入境隔离规定，需要在菲律宾隔离酒店的10晚的真实酒店订单。

为了减少不必要的风险，请各位SRRV持有者，在打算订票来菲律宾之前，请再次确认一下您的所有证件是否完整。

注：永久签证贴纸示例如下

按照退休署的声明，入境需要携带以上签证贴纸原件/移民局ORDER批文，因此请各位SRRV持有人，平时养成将SRRV系列资料妥善保存一处的好习惯。

至于入境检疫隔离酒店名单，可以点击以下阅读原文链接进行查询。

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